Wohnungseigentum (zu unterscheiden von Wohneigentum) ist im deutschen Recht eine Form des Eigentums an einer einzelnen Wohnung. Es wird durch Eintragung in das Grundbuch begründet, d.h. jede Wohnung erhält bei der Begründung (siehe nachfolgend) ein eigenes Grundbuchblatt (Wohnungsgrundbuch) und kann damit wie jede andere Immobilie verkauft, belastet, verschenkt werden.

Im rechtlichen Sinne umfasst das Wohnungseigentum drei untrennbare Komponenten:

das Sondereigentum an den Räumen der Wohnung,

den Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum (vor allem am Grundstück und am Verwaltungsvermögen) und

das Mitgliedschaftsrecht in der Wohnungseigentümergemeinschaft[1].

Die Wohnung (Sondereigentum) kann sowohl innerhalb eines Gebäudes mit mehreren Wohnungen (Mehrfamilienwohnhaus) liegen, als auch in einem Doppelhaus, Reihenhaus oder einer anderen Mehrhausanlage[2].

Stets verbunden mit der konkreten Wohnung ist ein Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum, in erster Linie am Grundstück und dessen Zubehör. Der Miteigentumsanteil muss als konkreter Bruchteil festgelegt sein und wird typischerweise in Tausendstel ausgedrückt.

Ebenfalls zum Wohnungseigentum gehört das Mitgliedschaftsrecht in der Wohnungseigentümergemeinschaft, welches jedem Wohnungseigentümer das Recht gibt, gemeinsam mit den anderen Eigentümern der Gemeinschaft über die Verwaltung der Gemeinschaft zu bestimmen (§ 20 WEG) und insbesondere seine Rechte in der Wohnungseigentümerversammlung wahrzunehmen.

Die rechtliche Konstruktion beruht darauf, dass das Eigentum an dem Grundstück selbst in einer Teilungserklärung durch die Anzahl vorhandener (oder vorgesehener) Wohnungen geteilt wird und jeder (künftige) Wohnungseigentümer einen Miteigentumsanteil an diesem Grundstück erhält. Jeder Miteigentumsanteil wird zu einer eigenen Immobilie, die separat im Grundbuch, speziell dem Wohnungsgrundbuch, eigenständig geführt wird und rechtlich unabhängig von dem anderen Wohnungseigentum auf dem Grundstück existiert. Der Miteigentumsanteil am Grundstück verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung kann separat veräußert oder mit einem Grundpfandrecht belastet, also beliehen werden. Auch eine Zwangsversteigerung hat keine (direkten) Auswirkungen auf die anderen Miteigentümer.

Das Wohnungseigentum kann verbunden werden mit einem

Sondernutzungsrecht für bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums, z. B. PKW-Stellplätze auf dem Grundstück

Das Wohnungseigentumsgesetz trifft detaillierte Regelungen, wie Wohnungs- und/oder Teileigentum begründet werden kann, über dessen gemeinschaftliche Verwaltung durch die Wohnungs- und/oder Teileigentümer, die Bildung der Instandhaltungsrücklage, sowie über das gerichtliche Verfahren in Wohnungseigentumssachen.

Die Teilungserklärung, die notariell zu beglaubigen ist, enthält eine textliche Beschreibung der einzelnen Wohnungen und zusätzlich Pläne des gesamten Gebäudes, in dem sämtliche Räume des Gebäudes so gekennzeichnet sind (meist mit einer Nummer), dass sie eindeutig einem bestimmten Wohnungseigentum (bzw. Teileigentum) oder dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind. Es ist üblich, aber nicht zwingend, dass der Bruchteil (Miteigentumsanteil) des Eigentums der anteiligen Wohnungsfläche entspricht. Abweichungen können sich in der Praxis auch durch nachträgliche Ausbauten, z. B. im Dachgeschoss, ergeben. Grundlage der Aufteilung in Sondereigentum ist eine behördliche Abgeschlossenheitsbescheinigung für die einzelnen Wohnungen. Nach Auffassung des Kammergerichts ist es nicht notwendig, in der notariellen Teilungserklärung eine Festlegung zwischen Wohnungs- und Teileigentum zu treffen, was erhebliche Erleichterung in der Zukunft bedeuten kann [3].

Die der Teilungserklärung zugehörige Gemeinschaftsordnung regelt das Innenverhältnis der Eigentümer untereinander. Beispiele sind Umlageschlüssel für Jahresabrechnungen, Regelungen für Stimmrecht und Vertretungsvollmachten bei den Eigentümerversammlungen, Regeln über den Verwaltungsbeirat, Vollmachten für den Verwalter etc. Gemeinschaftsordnung und Teilungserklärung sind beim Grundbuchamt hinterlegt und haben Vereinbarungscharakter. Das bedeutet, dass sie nur durch eine Vereinbarung verändert werden können, d. h. jeder einzelne Eigentümer muss die Änderung öffentlich beglaubigt unterschreiben, und sie muss dann beim Grundbuchamt hinterlegt werden. Erleichterungen haben sich durch die WEG-Novelle zum 1. Juli 2007 ergeben, insbesondere um in Einzelfällen verbrauchsbezogene Umlageschlüssel und Modernisierungen mit 3/4-Mehrheit durchsetzen zu können.

Die vertragliche Einräumung von Sondereigentum nach § 3 WEG entspricht der Teilungserklärung. Der Einräumungsvertrag ist im Gegensatz zur Teilungserklärung zwingend notariell zu beurkunden. Der wesentliche inhaltliche Unterschied ist, dass eine vertragliche Einräumung dann notwendig wird, wenn mehrere Personen (Bruchteils-)Eigentümer des zu teilenden Grundstücks sind. Ein Beispiel hierfür wäre eine Erbengemeinschaft, die ein Mehrfamilienhaus erbt. In diesem Fall wird man, um unterschiedliche Interessenlagen zu berücksichtigen, vertraglich jedem das Sondereigentum an einer Wohnung vertraglich einräumen. Denn mit den Rechten am Sondereigentum kann jede betroffene Person entscheiden, wie sie mit ihrem Eigentum verfahren möchte.

Die Unterscheidung zwischen Sondereigentum, Wohnungseigentum, Teileigentum und Gemeinschaftseigentum ist deshalb so wichtig, weil davon die Zuständigkeit und Kostentragungspflicht der Instandhaltung abhängt.

Das Sondereigentum ist das (Allein-)Eigentum an Räumen einer Wohnung.[4] Es steht stets in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Beide zusammen (Sondereigentum und Miteigentumsanteil) bilden das Wohnungseigentum (§ 1 Absatz 2 WEG).[5] (Sondereigentum ist auch das (Allein-)Eigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen. Zusammen mit dem dazugehörigen Miteigentumsanteil bildet es das Teileigentum (§ 1 Absatz 3 WEG).[6]

Welche Räume zu einem Sondereigentum gehören, ist in der Teilungserklärung bzw. im Einräumungsvertrag festgelegt. Diese Festlegung kann aber nicht ohne Einschränkung getroffen werden: nicht alle Räume sind sondereigentumsfähig, es gibt Räume, die zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen müssen (§ 5 Absatz 2 WEG).[7]

Mit Sondereigentum wird auch ohne Bezug auf die jeweilige Wohnung (Einheit) die Summe aller im Sondereigentum stehenden Räume einer Wohnanlage bezeichnet (vgl. (§ 1 Absatz 5 WEG).

Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer abgeschlossenen Wohnung und deren Nebenräumen in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum zu dem es gehört. Diese Räume sind in der Teilungserklärung beschrieben und in den beim Grundbuchamt hinterlegten Grundrissplänen eingezeichnet. (§ 5 WEG).

Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum zu dem es gehört, z. B. Lagerschuppen, Läden und Gewerberäume, Keller (vgl. § 1 Abs. 3 WEG).

Gemeinsam genutzte Gebäudeteile wie Verkehrsflächen (Treppen, Eingangsbereiche usw.), das Grundstück, die gemeinschaftliche Haustechnik, die Gebäudehülle (Fenster), die gesamte statisch notwendige Bausubstanz, Wohnungstrennwände etc. stehen im Gemeinschaftseigentum (vgl. § 1 Abs. 5 WEG). Zum Gemeinschaftseigentum gehören auch die Finanzmittel der Gemeinschaft, d.h. die laufenden Gelder und die für größere Reparaturen angesparte Instandhaltungsrücklage. Für die Organisation der Bewirtschaftung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums und zur Verwaltung der gemeinschaftlichen Finanzmittel kann von der Wohnungseigentümerversammlung ein Verwalter auf jeweils bis zu fünf Jahre Amtszeit gewählt werden. Grundsätzlich obliegt der Gemeinschaft die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.

Gemeinschaftliche Flächen können durch Sondernutzungsrechte einem Wohn- oder Teileigentum zugeordnet werden. Der Berechtigte kann dann über die Fläche oder den Raum unter Ausschluss der übrigen Eigentümer verfügen. Dies ist bei PKW-Stellplätzen, Kellerräumen sowie Balkonen/Loggien üblich. Der Berechtigte trägt die Bewirtschaftungskosten, wenn dies durch Vereinbarung (Teilungserklärung) so vereinbart ist. Die gesetzliche Regelung sieht ansonsten gemäß § 16 Abs.2 WEG die Kostentragung durch alle Eigentümer vor. Instandhaltungen sind weiterhin Sache der Gemeinschaft, sofern diese nichts anderes beschlossen bzw. vereinbart hat.

Die Gesamtheit der Eigentümer bildet eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Deren oberstes Selbstverwaltungsorgan ist die Wohnungseigentümerversammlung, die über einen Mehrheitsbeschluss einen Verwalter bestellen kann. Die Bestellung eines Verwalters kann auch durch die Teilungserklärung nicht ausgeschlossen werden. Der Verwalter erstellt Wirtschaftspläne zur Kalkulation der nötigen Hausgeldvorauszahlungen, erstellt die Jahresabrechnungen, führt die Eigentümerversammlungen und Beschlusssammlung, ist für die Verkehrssicherungspflicht und die laufenden Wartungen und Instandhaltungen gemäß den Eigentümerbeschlüssen verantwortlich.

Die Wohnungseigentümer können durch Mehrheitsbeschluss einen Verwaltungsbeirat bestellen (§ 29 WEG). Wenn in der Gemeinschaftsordnung nichts anderes geregelt ist, muss dieser aus (genau) drei Wohnungseigentümern bestehen: einem Vorsitzenden und zwei Beisitzern.[8] Bestellt werden können nur natürliche Personen; wenn ein Wohnungseigentum einer Gesellschaft oder einem Verein gehört, kann deren gesetzlicher Vertreter bestellt werden. Der Verwalter selbst kann nicht zum Mitglied des Beirats bestellt werden, auch dann nicht, wenn er zugleich Wohnungseigentümer ist. Dementsprechend sind auch leitende Personen des Verwaltungsunternehmens von einer Bestellung ausgeschlossen.[9] Der Verwaltungsbeirat unterstützt und kontrolliert den Verwalter (§ 29 Absätze 2 und 3 WEG). Er ist beratendes Bindeglied zwischen Verwalter und Eigentümern und für die Prüfung von Abrechnung, Wirtschaftsplan, Kostenvoranschlägen und die Unterzeichnung von Protokollen zuständig.